Como comprar terreno em Ilhabela: o que verificar antes de assinar

Por June Rocha.

Antes de comprar um terreno em Ilhabela, a pergunta que mais importa é quanto, de fato, é possível construir nele. Acesso, topografia, existência de rochas, áreas de preservação e faixa de marinha definem essa resposta, e é ela, muito mais do que a metragem, que deveria orientar o preço.

O que costuma acontecer, porém, é o caminho inverso. A pessoa vai visitar o terreno, se encanta com a vista, já começa a imaginar a casa, e só depois descobre o que a legislação e o próprio contexto permitem. Nem sempre é possível executar o que se imagina.

E a imaginação inicial pode ser de alguém que quer construir a casa onde pretende viver nos próximos vinte anos. Pode ser alguém que pensa em vender assim que concluir a obra. Pode ser uma família que herdou um lote e quer entender o que tem nas mãos. Seja qual for o caso, a análise começa pelo mesmo lugar.

O que olhar primeiro em um terreno em Ilhabela?

Não existe prioridade nessas verificações porque nenhuma delas funciona sozinha. O que existe é um conjunto que mostra se aquele terreno serve para o que se pretende fazer nele. Na prática, vale olhar nesta ordem:

• Localização. O bairro, a vizinhança e a distância até a balsa, por onde chega todo o material de obra.
• Topografia. Se o terreno é plano, se tem aclive ou declive, se fica no platô ou no morro. Isso muda a fundação, a contenção e a forma de implantar a casa.
• Acesso. Há hoje em Ilhabela terrenos de acesso praticamente impossível: sem rua, só por trilha ou só por barco. Não inviabiliza totalmente, mas pode dificultar e refletir no custo.
• Maciços rochosos. Se existe, onde está e se pode ou não ser retirado.
• Área de preservação permanente. Rios, cachoeiras e vegetação protegida limitam tanto o aproveitamento quanto a implantação do projeto.
• Faixa de marinha, quando o terreno está na costeira.

Nenhum desses itens, sozinho, descarta um terreno. Mas cada um mexe no custo, no prazo e no tamanho do que pode ser construído.

Na ilha, o acesso também é parte do orçamento da obra

Quem constrói no continente raramente precisa pensar em como o caminhão vai chegar. Em Ilhabela, essa é uma das primeiras perguntas.

Na maior parte da faixa urbana, que é onde se pode construir fora do Parque Estadual, a conformação é parecida: um platô junto ao mar e, logo depois, o morro. Construir no platô é uma coisa. Construir no morro é outra, porque cada caminhão de concreto, de madeira ou de material precisa subir até lá.

Há situações mais extremas. No Bonete, o material chega de barco, e por isso pode ser mais simples construir em Castelhanos, onde existe estrada, ainda que de terra, do que no próprio Bonete.

E há a distância até a balsa, por onde chega tudo o que a ilha consome. No sul, ela passa de vinte quilômetros até o Borrifos, último bairro ao sul com acesso por estrada. Essa distância aparece no frete, no tempo de obra e no preço final da casa.

Rocha, rio, árvore e mar: o que reduz a área que se pode construir

Ilhabela é feita de pedra. Para tirar uma rocha do lugar é preciso licença e, normalmente, explosivo. Em alguns casos ela simplesmente não pode sair, porque está garantindo a estabilidade das encostas.

Por isso não é raro encontrar casas com uma rocha dentro da sala, da cozinha ou até do banheiro, como esta casa. Muitas vezes não foi uma escolha estética. O projeto se adaptou à pedra porque não havia como fazer o contrário.

A vegetação nativa segue um procedimento próprio. Rios e cachoeiras criam faixas de preservação que não respeitam a divisa do terreno. E, na costa, existe ainda a faixa de marinha, áreas que pertencem à União. É uma referência definida há quase dois séculos. O mar de hoje não é o mesmo, e por isso essa linha precisa ser conferida no levantamento oficial, e não estimada a olho pela maré que se vê.

Cada uma dessas restrições está explicada em Restrições ambientais em Ilhabela. Para quem compra um terreno, a consequência é uma só: a área que interessa não é a área total que em geral se vende, mas sim a que sobra depois de aplicadas todas as restrições.

Terreno vale pelo que permite construir, não pelo tamanho

Dois terrenos de mil metros quadrados, um sem restrição nenhuma e outro com uma faixa de preservação no fundo, não podem custar o mesmo valor. O segundo permite construir menos, e isso precisa aparecer no preço.

A forma também pesa. Um terreno de 10 por 50 metros, plano e de formato regular, é simples de implantar um projeto. Outro com a mesma área, mas esconso, isto é, de formato irregular, que não lembra nenhuma figura geométrica, exige uma implantação mais complexa. Implantação mais complexa significa projeto mais difícil e obra mais cara, mesmo com os mesmos 500 metros quadrados apresentados no documento.

Em São Paulo, onde um prédio tem dezenas de apartamentos praticamente iguais, o mercado funciona quase numa lógica de commodities, e o preço por metro quadrado resolve boa parte da conversa. Na ilha, cada caso é um caso. Um terreno plano pode ter uma ribanceira ao lado que exige uma contenção e comparar os dois pelo metro quadrado é comparar coisas diferentes, como discutimos em Como precificar um imóvel em Ilhabela.

Como saber se o preço do terreno faz sentido?

A conta precisa ser feita de trás para frente.

Primeiro, quanto é possível construir naquele terreno. Depois, quanto custaria construir. Por fim, por quanto essa casa pronta seria vendida hoje. Só então se sabe o quanto pode-se pagar pelo terreno.

Veja um exemplo, com números redondos e sem pretensão de ser preço de mercado:

Com R$ 2,275 milhões, em muitos casos, é possível comprar em Ilhabela uma casa pronta maior do que 150 metros quadrados.

Numa operação imobiliária, é razoável buscar um resultado de pelo menos 30%. Para chegar nele, o terreno não pode custar quase o mesmo que a construção. Ele precisa pesar bem menos no todo da operação.

E há uma razão simples para isso. O tijolo custa praticamente o mesmo em qualquer lugar, o cimento também, e o que varia um pouco é a mão de obra. Então onde está a margem de um negócio imobiliário? Na compra do terreno. Quem paga caro por ele tende a chegar, lá na frente, a uma casa cara demais para o que o mercado paga.

Quando a restrição vira desconto: o caso do Perequê

Há alguns anos, comprei no Perequê um terreno de cerca de 1.250 metros quadrados, com uma casa antiga no meio e um rio passando no fundo. Por causa do rio, uma parte relevante da área era de preservação, e o zoneamento permitia construir, mas não em todo o terreno.

O preço chamava atenção por outro motivo: o terreno pertencia a quatro herdeiros que estavam em conflito, com inventários por fazer e sem recursos para conduzi-los. Comprei com esse desconto.

A casa existente não compensava reforma. Elaborei e aprovei um projeto de quatro casas de cerca de cem metros quadrados cada uma. Não era uma imposição da prefeitura, era uma escolha: uma casa de 100 metros quadrados tem muito mais demanda do que uma casa de 200 metros quadrados, e portanto vende com mais facilidade.

Antes de começar a obra, vendi o terreno com o projeto aprovado, por um valor bem acima do que havia custado.

Não houve construção. O bom resultado veio de duas coisas: comprar bem, porque havia um problema documental que outros compradores não quiseram enfrentar, e entender com exatidão o que aquele terreno permitia fazer.

Terreno de posse: quando o risco é administrável e quando não é

Boa parte dos imóveis de Ilhabela é negociada por cessão possessória, e com terreno não é diferente. A posse, por si só, não inviabiliza o negócio. O que muda o risco é outra coisa: se a cadeia sucessória é identificável e se o terreno é urbano ou não.

O terreno de posse em área urbana tem rua na frente e vizinho de cada lado e ao fundo. Está delimitado, não tem para onde escapar. Nesse caso, o que precisa ser verificado é há quanto tempo a posse existe, se ela é pacífica e se ninguém a disputa.

Já o terreno fora da área urbana pode ter uma descrição como "começa na Pedra Preta e segue trezentos passos em direção ao sul". Trezentos passos medidos como? Até qual pedra, se existem três parecidas? Era assim que os limites se definiam antigamente, e uma delimitação tão subjetiva aumenta muito a chance de questionamento mais adiante, inclusive num eventual processo de usucapião.

Quanto a terrenos invadidos, é um caso em que a cessão de direitos possessórios não é uma operação segura.

As diferenças entre posse e matrícula estão em Posse ou matrícula em Ilhabela, e as pendências que não aparecem no anúncio, em Todo imóvel tem um passivo.

Comprar terreno em Ilhabela é um bom negócio?

Depende do que se pretende fazer com ele.

Construir aqui é caro, trabalhoso e demorado. Somando o terreno e a obra, muitas vezes já seria possível comprar uma casa pronta para usar no dia seguinte, e esse tempo de espera também tem muito valor, ainda que quase nunca entre na conta. Para quem pensa como investidor, a casa pronta ou o imóvel para reforma costumam fazer mais sentido do que o terreno.

A exceção é a oportunidade: um terreno com uma questão documental que pode ser resolvida e que, justamente por isso, é vendido por muito menos do que valeria. Foi o caso do Perequê.

Mas nem toda compra é investimento. Pode ser a casa pensada para a família crescer, para receber os amigos dos filhos e, depois, os netos. Essa decisão é legítima e não precisa passar pela régua do lucro. Vale apenas lembrar que, um dia, por uma mudança de vida ou por sucessão, essa casa provavelmente será vendida, e quem comprar não vai pagar pelo valor afetivo que cada escolha teve para quem construiu.

Em Ilhabela, terreno não é metragem. É aquilo que a lei, o chão e o acesso permitem construir. Saber ler essas três coisas antes da assinatura é o que separa uma boa compra de um problema caro, e é exatamente esse o papel de quem faz intermediação imobiliária com análise cuidadosa.

Quando o terreno é de posse, a pergunta seguinte é como chegar à matrícula. É o assunto do próximo artigo, sobre os caminhos da regularização em Ilhabela.

Os terrenos que a OPA tem à venda hoje estão nesta página.

Perguntas frequentes

O que verificar antes de comprar terreno em Ilhabela? Localização, topografia, acesso, presença de rocha, áreas de preservação (rios, cachoeiras e vegetação protegida) e, se o terreno estiver na costeira, na faixa de marinha. Soma-se a isso a situação documental: se o terreno tem matrícula ou é de posse e, no caso de posse, se ela é antiga, identificável, pacífica e bem delimitada.

Como saber quanto posso construir num terreno em Ilhabela? A prefeitura informa o que a legislação permite em cada localização. A resposta completa, porém, depende de uma leitura técnica do terreno, porque restrições ambientais, topografia e rocha podem reduzir a área realmente construível. A análise de um engenheiro ou arquiteto que conheça a ilha, feita antes da compra, costuma evitar surpresas.

Posso construir em terreno com rio ou cachoeira? Pode-se construir fora da faixa de preservação do curso d'água, onde a edificação não é permitida. Na prática, um terreno com rio pode ter área construível bem menor do que a área total, e isso deve refletir no preço.

O que é faixa de marinha e por que ela importa? É uma faixa que pertence à União, medida a partir de uma linha definida em 1831. Como Ilhabela é uma ilha, ela está presente em todo o perímetro. Interfere no que pode ser construído e gera obrigações, como a taxa de ocupação paga anualmente à União e o laudêmio por ocasião da transferência (venda).

Comprar terreno de posse em Ilhabela é seguro? Depende. Em área urbana, com o terreno delimitado por rua e vizinhos, a posse antiga e pacífica costuma representar um risco administrável. Fora da área urbana, com limites descritos de forma subjetiva, o risco de questionamento é bem maior. Em qualquer caso, a análise documental precisa acontecer antes do pagamento do sinal.

Vale mais a pena comprar terreno ou casa pronta em Ilhabela? Para quem pensa em investimento, a casa pronta ou o imóvel para reforma costumam oferecer uma conta mais favorável, porque construir na ilha é caro e demorado. Para quem quer construir a própria casa, o terreno pode fazer sentido, desde que o preço reflita o que de fato se pode construir nele.