Todo imóvel tem um passivo. A questão é se ele já apareceu.

Ativos geram receitas, presente ou futura. Passivos são exatamente o contrário, geram despesas.

Isso vale para uma empresa e vale para um imóvel. A diferença é que, no balanço de uma empresa, o passivo está escrito. No imóvel, quase nunca está.

Um passivo oculto é essa despesa antes de ela aparecer. Ela já existe, já tem valor, já é sua no momento em que você assina o contrato, mas não está visível.

É por isso que a gente chama de passivo oculto. E esses passivos ocultos podem ser fiscais, jurídicos, documentais, ou mesmo alguma característica física inerente ao imóvel.

O telhado que ninguém olha

Imagine uma casa com estrutura de telhado em madeira. Forro impecável, acabamento bom, nada fora do lugar. E aquele madeiramento comprometido por cupim.

Quem não tem o olhar treinado não vai prestar atenção nisso. Vai olhar o forro, não a estrutura. Vai comprar a casa e, na hora em que começar a mexer, vai descobrir que aquele telhado inteiro tem que ser recuperado ou mesmo refeito.

Pode ser cupim. Pode ser madeira podre por causa de um vazamento. Pode ser infiltração. O mecanismo é o mesmo. O problema está lá, vai gerar um custo futuro e ninguém viu.

E esse tipo de vício é bastante complexo, principalmente por conta da execução, que demanda toda uma estratégia para não estragar coisas que não estão estragadas. Suponha que você tenha removido uma faixa de telhas para restaurar o madeiramento e, de repente, cai uma tempestade. Consegue imaginar o estrago dentro da casa?

Por isso a conta de um reparo estrutural raramente é a conta do material. É a conta de fazer aquilo sem criar um problema novo.

Casa boa esconde melhor

Aqui está a parte que costuma surpreender quem compra.

Casa de padrão mais simples esconde pouco. Com um olho minimamente treinado você enxerga a viga aparente, o remendo, a instalação à mostra. O problema se anuncia sozinho.

Casa de alto padrão é o oposto. O acabamento é justamente o que cobre. Forro, marcenaria embutida, revestimento contínuo. Tudo o que torna a casa bonita também torna a estrutura invisível.

Não é má-fé. É consequência técnica. Quanto melhor o acabamento, mais camadas entre o seu olho e o que sustenta a casa.

A caixa d’água que só apareceu na temporada

Tenho um caso concreto que nos trouxe muito problema no pós-venda.

Uma casa de excelente padrão apresentou um defeito de projeto e, consequentemente, de execução. A caixa d’água foi posicionada numa altura abaixo da adequada e não proporcionava pressão suficiente na tubulação. Como consequência, a água não chegava aos chuveiros.

Esse vício só foi descoberto em plena temporada, com a casa cheia de familiares e convidados. Imagina a dor de cabeça.

A solução foi contratar um encanador às pressas para instalar um pressurizador. Valor da conta, 5 mil reais no mínimo.

Repare no que esse caso tem de particular. Não havia nada escondido atrás de uma parede. A caixa d’água estava visível, no lugar em que caixas d’água ficam. O que não estava visível era a cota. E cota não se enxerga olhando, se enxerga calculando.

Foi também um passivo que passou pelo nosso próprio crivo. Serve para lembrar que olhar treinado reduz o risco, não elimina.

Nem todo passivo está na estrutura

O telhado e a caixa d’água são exemplos físicos, mas o passivo oculto nem sempre é físico. Em Ilhabela, dois documentais aparecem com frequência.

O laudêmio. Todos os imóveis dentro da faixa de marinha, e isso alcança o perímetro da ilha, as costeiras, as praias, pagam laudêmio à União. Funciona como o IPTU, só que o recolhimento é federal. E as pessoas esquecem de pagar. Às vezes a Marinha nem manda a conta. Vai passando, vai acumulando, e ninguém lembra, até a hora de vender. Porque na hora de transferir a propriedade, você tem que puxar o laudêmio do mesmo jeito que puxa o IPTU. Se está em aberto, não transfere. E aí vem a conta, com multa e juros pesados.

O imposto atrasado. Imposto atrasado é uma coisa que te come pelas pernas. Multa e juros em cima de imposto é um acréscimo muito pesado, e hoje esta conta chega muito mais rápido do que chegava. Antigamente você deixava de pagar o IPTU e a cobrança vinha anos depois. Hoje você deixa de pagar a última parcela de um ano e no início do ano seguinte já está inscrito na dívida ativa.

A diferença entre esses tipos de passivo e o cupim é só a natureza. A lógica é idêntica. Uma despesa que já existe, que não está visível no momento da compra, e que vai encontrar alguém.

Quando o documento está certo e o imóvel não

Em geral não é necessário fazer um laudo técnico, porque o olhar atento e experiente consegue captar os indícios dos problemas e, aí sim, se aprofundar no assunto.

Mas há situações onde fica absolutamente necessária a inclusão de outros profissionais devidamente habilitados.

Tivemos um caso de um terreno sem nenhuma edificação construída onde toda a documentação estava em ordem, mas o local apresentava um ponto com indícios de invasão dos limites por um vizinho.

Foi necessária a contratação de um topógrafo para fazer um levantamento planialtimétrico confirmando as divisas legais do terreno e a invasão. Essa providência, que ocorreu preliminarmente à venda, foi fundamental para que a invasão fosse revertida e o imóvel voltasse a ter seus limites reais idênticos aos limites documentais.

Documentação em ordem não significa imóvel em ordem. A matrícula descrevia o terreno certo. O terreno é que não estava mais do tamanho que a matrícula dizia.

O vendedor quase nunca sabe

Existe uma leitura fácil e errada dessa história, a de que o vendedor está escondendo algo.

Na maior parte das vezes não está. Às vezes o próprio vendedor não tem noção desse tipo de coisa. Ele também nunca subiu no telhado. Ele também comprou olhando o forro.

Isso muda a conversa inteira. Não se trata de descobrir o que o outro lado esconde. Trata-se de colocar na mesa uma informação que nenhum dos dois tinha, e que vale dinheiro para os dois.

E essa conversa costuma funcionar melhor do que se imagina. Se você, na qualidade de intermediador, tiver argumentos técnicos convincentes, em geral o proprietário entende e aceita resolver a questão por si ou dar um desconto proporcional ao tamanho do problema.

O que gera resistência não é a notícia. É a notícia sem fundamento técnico.

Onde isso entra no preço

Passivo oculto não é assunto de vistoria. É assunto de precificação.

Na hora de precificar a casa para quem está vendendo, isso tem que ser olhado e esse número tem que ser negociado com o vendedor. E na hora de vender, você tem que mostrar para o comprador que ele está comprando aquela casa por um valor abaixo porque existe um passivo ali.

Qualquer imóvel que tem dívida vai derrubar o preço. Isso é ruim para quem vende e ótimo para quem compra. É exatamente por isso que a informação precisa estar na mesa antes, e não no meio da negociação.

Os passivos ocultos podem ser fiscais, jurídicos, documentais, ou mesmo alguma característica física inerente ao imóvel ou à construção. Por isso é que um olhar treinado e a expertise do negócio são fundamentais, e é exatamente este o papel do intermediador imobiliário.

O que não desaparece

Passivo oculto tem uma característica que vale entender antes de qualquer proposta.

Ele não some.

Não é porque está oculto que ele vai ser ignorado o resto da vida. Uma hora ele vai aparecer.

O que muda não é a existência dele. É quem está segurando a casa quando ele resolve aparecer.

Comprar bem não é encontrar um imóvel sem problema. É saber qual problema você está herdando juntamente com o imóvel, e ter pago o preço certo por ele.

Perguntas frequentes

O que é um passivo oculto em um imóvel?

É um problema que já existe no imóvel mas ainda não está visível. Pode ser estrutural, como um madeiramento de telhado comprometido por cupim, ou documental, como laudêmio e impostos em aberto. Não aparece na visita, mas aparece no bolso de quem comprar.

Passivo oculto significa que o vendedor está escondendo algo?

Quase nunca. Na maior parte dos casos o proprietário também desconhece, porque também nunca teve avaliação técnica do próprio imóvel. É uma questão de informação, não de má-fé.

Por que imóveis de alto padrão podem ter mais passivos ocultos?

Porque o acabamento cobre a estrutura. Forro, marcenaria embutida e revestimento contínuo tornam a casa bonita e, ao mesmo tempo, tornam invisível o que a sustenta. Em imóveis simples, o problema costuma se anunciar sozinho.

O que é laudêmio e por que ele pode se tornar um passivo oculto em Ilhabela?

Laudêmio é o valor devido à União pelos imóveis situados em terreno de marinha, o que alcança boa parte do perímetro da ilha. Como a cobrança nem sempre chega ao proprietário, o débito se acumula silenciosamente e só aparece na hora de transferir a propriedade, quando já não é possível concluir a venda sem quitar.

Passivo oculto derruba o preço do imóvel?

Ele ajusta o preço para o valor real. Qualquer imóvel com vício ou dívida tem o preço derrubado. A diferença é que um passivo identificado antes entra na negociação de forma controlada, e um passivo descoberto no meio dela costuma custar a confiança, além do dinheiro.

Documentação em ordem garante que o imóvel está em ordem?

Não necessariamente. Já tivemos um terreno com documentação impecável cujos limites físicos estavam invadidos por um vizinho. Foi preciso contratar um topógrafo para levantamento planialtimétrico antes da venda, e só assim os limites reais voltaram a coincidir com os documentais.